Otázka správneho výkladu druhej vety § 140 OZ, ktorá rieši uplatňovanie predkupného práva viacerými spoluvlastníkmi, je dlhodobo predmetom diskusií. Doteraz sa nepodarilo dosiahnuť zhodu na konkrétnom právnom riešení.
Najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 uplatnil „pomerný princíp“.[1] Podľa tohto princípu, ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu o výkone predkupného práva, každý z nich môže uplatniť predkupné právo len v pomere k veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu k podielom ostatných. Ak teda niet inej dohody, každý spoluvlastník uplatňuje predkupné právo vo svojej pomernej časti samostatne a nezávislé od ostatných.
Uplatňovanie pomerného princípu prináša rôzne rozpory a komplikácie. Už v samotnom rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 je rozpor. Najvyšší súd najskôr skonštatoval, že ak dôjde k porušeniu predkupného práva, oprávnený spoluvlastník má právo žiadať od nadobúdateľa prevedenie podielu za rovnakých podmienok, za akých ho nadobúdateľ získal od pôvodného spoluvlastníka.[2] Na druhej strane však súd v tom istom rozhodnutí uznal nárok oprávneného spoluvlastníka na prevod polovice prevádzaného podielu (zrejme za polovičnú cenu), teda právo na uzavretie zmluvy s iným predmetom a cenou, čiže s inými podmienkami, než za akých nadobúdateľ získal podiel.
Daný princíp odporuje aj rozhodnutiu 8 Cdo 208/2019, v ktorom najvyšší súd v prípade dovolania sa neplatnosti pre porušenie predkupného práva zaujal názor, že ak sa čo i len jeden spoluvlastník dovolá neplatnosti, je neplatný celý prevod, a nie len jeho pomerná časť. Tento názor odôvodnil tým, že relatívna neplatnosť právneho úkonu je nedeliteľná.[3]
V tomto článku predstavujem riešenie založené na nedeliteľnej povahe predkupného práva. Nedeliteľnosť vyplýva z § 606 Občianskeho zákonníka (OZ), podľa ktorého oprávnený má právo kúpiť vec len za podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba.[4] Musí teda kúpiť celý podiel a zaplatiť zaň celú kúpnu cenu. Odkúpenie časti podielu je vylúčené — platí princíp „všetko alebo nič“. Tento prístup budem ďalej nazývať „princíp nedeliteľnosti“.
Navrhované riešenie rešpektuje vyššie uvedený nedeliteľný charakter predkupného práva, je v súlade s § 140 druhou vetou OZ[5] a umožňuje konzistentne riešiť všetky sporné situácie. Zároveň lepšie zodpovedá požiadavkám praktického života. Toto riešenie je kompatibilné so závermi českej, rakúskej a nemeckej judikatúry.
Pomerný princíp (rozhodnutie 2 Cdo 91/2008)
Na úvod približujem podstatu pomerného princípu, ktorý použil najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008. Podľa tohto prístupu môže každý spoluvlastník vykonať predkupné právo len v pomere veľkosti svojho podielu k podielom ostatných oprávnených spoluvlastníkov. Výnimkou je, ak sa oprávnení dohodnú inak.
Pomerný princíp sa opiera o § 140 druhú vetu OZ, podľa ktorej, ak sa spoluvlastníci nedohodnú inak, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. Najvyšší súd toto ustanovenie interpretuje tak, že ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu, každý z nich uplatňuje predkupné právo len v časti, ktorá zodpovedá jeho podielu. Toto právo uplatňuje samostatne, nezávisle od ostatných spoluvlastníkov.
Príklad nižšie ilustruje tento princíp: Nehnuteľnosť vlastnia traja spoluvlastníci s podielmi 60 %, 30 % a 10 % (S60, S30 a S10). S60 chce predať svoj podiel tretej osobe za 6000 eur; predtým ho ponúkne ostatným spoluvlastníkom. S30 uplatní predkupné právo, S10 nereaguje. Keďže medzi S30 a S10 nebola uzavretá iná dohoda, každý má právo uplatniť predkupné právo len v časti zodpovedajúcej jeho podielu. Pomer podielov oprávnených spoluvlastníkov je 3:1. Z toho plynie, že S30 má nárok odkúpiť 45 % (3/4 z prevádzaného podielu).
Najvyšší súd nevysvetlil, ako určiť kúpnu cenu. Zrejme predpokladá, že aj cena za 45 % podiel sa určí pomerne, čo v tomto prípade znamená 4 500 eur (3/4 zo 6 000 eur).
Najvyšší súd teda vychádza z toho, že pri absencii inej dohody má každý spoluvlastník samostatné predkupné právo v časti zodpovedajúcej jeho podielu. Toto právo vykonáva nezávisle od ostatných. Tento princíp vlastne spočíva na koncepcii samostatných čiastkových predkupných práv, kde každý oprávnený spoluvlastník uplatňuje svoje čiastkové právo bez ohľadu na ostatných.
Nedeliteľnosť zákonného predkupného práva (princíp všetko alebo nič)
Pomerný princíp odporuje podstate predkupného práva, ktoré oprávňuje na prednostnú kúpu len za cenu a podmienok ponúknutých treťou osobou (§ 606 OZ).
Najvyšší súd paradoxne v rozhodnutiach 2 Cdo 91/2008 a 8 Cdo 208/2019 sám uviedol, že v prípade porušenia predkupného práva má oprávnený spoluvlastník nárok, aby mu tretia osoba ponúkla spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, za akých ho kúpila od povinnej osoby.[6] To však vzápätí znegoval, keď v daných rozhodnutiach pripustil pomerné (čiastočné) uplatnenie predkupného práva.
Rozpor možno ukázať na našom príklade. Spoluvlastník S60 predáva 60 % podiel za 6000 eur. Kúpa 45 % podielu za 4 500 eur spoluvlastníkom S30 nie je kúpou toho istého za tú istú cenu — predmet kúpy aj cena sú iné. Pomerný princíp by vlastne znamenal, že S30 by mal mať právo kúpiť niečo iné a navyše za inú cenu. To nie je v súlade § 606 OZ, ktorý stanovuje, že oprávnený má právo kúpiť vec len za podmienok ponúknutých treťou osobou. V samotných rozhodnutiach, ktoré presadzujú pomerný princíp, je vnútorný rozpor.
Ak má byť dodržaný princíp, že oprávnený spoluvlastník môže kúpiť podiel len za rovnakých podmienok, potom očividne musí kúpiť celý podiel a zaplatiť celú kúpnu cenu. Platí princíp „všetko alebo nič“. Oprávnený môže buď kúpiť celú vec (podiel) za cenu ponúknutú treťou osobou, alebo predkupné právo nevyužiť. Nemôže však kúpiť len časť podielu za nižšiu cenu. Zákonné predkupné právo je nedeliteľné. Nedeliteľnosť vyplýva priamo zo zákona.
Nemecká judikatúra sa vyjadrila zhodne, napríklad OLG München 34 Wx 50/09: „Vecné predkupné právo je nedeliteľné; ‚podielové spoločenstvo‘ viacerých oprávnených [z predkupného práva] je vylúčené. Medzi oprávnenými existuje spoločný nedielny vzťah.“[7]
Pravdaže, pri zmluvnom predkupnom práve možno dohodnúť aj pomerné uplatňovanie. Napríklad v akcionárskej zmluve možno dohodnúť právo na prednostnú kúpu časti prevádzaných akcií. V prípade zákonného predkupného práva však zo zákona vyplýva jeho nedeliteľnosť.
Nedeliteľnosť predkupného práva vychádza aj z jeho ekonomického zmyslu. Zmyslom je poskytnúť oprávnenému právo na prednostnú kúpu prevádzanej veci, avšak bez poškodenia predávajúceho. Oprávnený musí ponúknuť predávajúcemu to isté, čo ponúkol iný záujemca. Z pohľadu predávajúceho sa mení len to, že peniaze za predaj nezíska od tretej osoby, ale od oprávneného. Ak by mal oprávnený právo kúpiť aj časť veci (za časť kúpnej ceny), predávajúci by mohol byť poškodený, keďže tretia osoba by už o zvyšok podielu nemusela mať záujem. To nie je zmyslom predkupného práva.
Nedeliteľnosť v prípade viacerých spoluvlastníkov
Predkupné právo zostáva nedeliteľné aj v prípade, že patrí viacerým oprávneným. Oprávnení majú právo odkúpiť vec za rovnakých podmienok, aké ponúkla tretia osoba. To znamená, že musia spolu odkúpiť celú vec za celú kúpnu cenu.
Pre predkupné právo spoluvlastníkov to znamená nasledovné: Predávajúci spoluvlastník im musí ponúknuť podiel na predaj s uvedením podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba. Spoluvlastníci majú právo spolu odkúpiť tento podiel. Ak celý podiel nevykúpia a nezaplatia v zákonnej lehote, predkupné právo nebolo riadne uplatnené a zaniká a predávajúci môže predať podiel tretej osobe. V našom príklade teda musia oprávnení spoluvlastníci spolu odkúpiť celých 60 % za 6000 eur, inak predávajúci môže predať podiel tretej osobe (princíp „všetko alebo nič“).
V prípade, že podiel chce kúpiť len S30 a S10 oň nemá záujem, S30 má právo odkúpiť celých 60 % za 6000 eur, čím uplatní celé predkupné právo. Slovami českého a rakúskeho najvyššieho súdu podiel pasívneho spoluvlastníka prirastá aktívnemu spoluvlastníkovi (NS ČR 22 Cdo 2358/2010 a 22 Cdo 809/2015[8] a OGH RS0020257[9]). Toto riešenie je spravodlivé pre všetky strany. Predávajúci predá celý podiel a dostane rovnakú sumu, akú ponúkla tretia osoba, takže nie je poškodený. Aktívny spoluvlastník získa podiel a pasívny o nič nepríde, keďže o podiel nemal záujem. Tretej osobe nezostal neúplný podiel, ktorý nechcela kúpiť.
Význam druhej vety v § 140 OZ (pravidlo o pomernom vykúpení podielu)
Tu sa dostávame k otázke správnej interpretácie § 140 druhej vety OZ. Tá hovorí, že „ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov“.
Kľúčovou otázkou je, čo znamená spojenie „ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva“. Toto spojenie pripúšťa dve rôzne interpretácie.
Prvá interpretácia, z ktorej vychádza najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008, chápe toto spojenie v zmysle „ak spoluvlastníci neuzavrú dohodu o výkone predkupného práva“, teda ako neexistenciu dohody. Najvyšší súd vychádza z toho, že ak nebola uzavretá osobitná dohoda, platí pomerný princíp, čiže každý oprávnený môže žiadať len svoju časť podielu bez ohľadu na to, či ostatní svoju časť žiadajú alebo nie.
V našom príklade, ak S30 uplatní predkupné právo, ale S10 zostane pasívny, nebola uzavretá žiadna dohoda o výkone predkupného práva a S30 môže žiadať len pomernú časť. Túto interpretáciu nepovažujem za správnu.
Druhá interpretácia chápe toto spojenie ako existenciu nedohody, čiže ako existenciu sporu. Spojenie „ak sa spoluvlastníci nedohodnú“ znamená, že spoluvlastníci sa nevedia dohodnúť na výkone predkupného práva a vznikol medzi nimi v tejto otázke spor.
Spor nevzniká a pravidlo o pomernom vykúpení podielov sa neuplatní, ak len jeden z oprávnených spoluvlastníkov uplatní predkupné právo a druhý zostane pasívny.
Spor vznikne, až keď obaja spoluvlastníci uplatnia predkupné právo, avšak nevedia sa dohodnúť na jeho výkone, napríklad keď každý chce kúpiť celý podiel. § 140 OZ rieši túto situáciu tým, že každý z nich sa môže podieľať na vykúpení podielu v pomere k veľkosti svojho podielu. V našom príklade S30 má právo vykúpiť 45 % (3/4) a S10 15 % (1/4). Spolu však musia vykúpiť a zaplatiť celý podiel 60 %.
§ 140 OZ teda treba chápať podobne, ako keď deťom povieme, že ak sa nedohodnú, kto sa bude hrať s počítačom, rozhodneme my. Aj toto pravidlo slúži len na riešenie sporov medzi deťmi a nastupuje až vtedy, keď sa deti trhajú o počítač. Ak sa chce hrať s počítačom iba jedno dieťa, pravidlo sa neuplatní. Nie je nutné, aby sa deti vopred dohodli, kto sa bude kedy hrať s počítačom. Stačí, že druhé dieťa v danom momente neprejavilo o hru na počítači záujem, takže nevznikne spor a pravidlo o našom rozhodnutí sa neaplikuje.
Ustanovenie § 140 OZ teda nie je predvoleným pravidlom, ktoré pri absencii inej dohody dáva samostatné čiastkové práva každému spoluvlastníkovi voči predávajúcemu, resp. nadobúdateľovi, ale je kolíznym pravidlom, ktoré rieši spor medzi spoluvlastníkmi, ktorí uplatnili predkupné právo, ale nevedia sa dohodnúť na jeho vykonaní (nevedia sa dohodnúť, v akom pomere sa budú podieľať na vykúpení podielu).
Pri tomto výklade nie je priestor pre čiastočné uplatňovanie predkupného práva. Oprávnení musia odkúpiť celý podiel za celú cenu. Tento výklad zachováva význam § 606 OZ, podľa ktorého oprávnený musí kúpiť vec za rovnakých podmienok. Celý pomerný princíp sa teda zakladá iba na nesprávnej interpretácii § 140 OZ.
Veľmi podobné ustanovenie nájdeme aj v švajčiarskom občianskom zákonníku, konkrétne v § 682. Ten uvádza: „Spoluvlastníci majú predkupné právo voči každej osobe, ktorá nadobúda podiel a nie je spoluvlastníkom. Ak svoje predkupné právo uplatní niekoľko spoluvlastníkov, podiel sa im pridelí v pomere k ich existujúcim podielom.“[10] Toto ustanovenie nevyvoláva žiadne pochybnosti, že pravidlo má slúžiť len na distribúciu podielu medzi viacerých spoluvlastníkov, ktorí uplatnili predkupné právo. Domnievam sa, že § 140 Občianskeho zákonníka má rovnaký význam.
Uplatňovanie predkupného práva v prípade porušenia
Pri porušení predkupného práva platia uvedené pravidlá analogicky: Oprávnení spoluvlastníci môžu žiadať od nadobúdateľa, aby na nich previedol podiel (60 %) za cenu, za akú ho získal (6000 eur). Ktorýkoľvek spoluvlastník môže žiadať celých 60 %. Ak vznikne spor (napríklad každý chce celý podiel pre seba), rieši sa podľa druhej vety § 140 OZ (každý oprávnený má právo podieľať sa na vykúpení podielu pomerne). Čiastočné uplatnenie nároku je vylúčené, keďže podľa § 606 OZ musia spoluvlastníci odkúpiť podiel za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil nadobúdateľ. Spoluvlastník S30 preto nemá právo žiadať prevod 45 % za 4500 eur s tým, že zvyšných 15 % si môže nadobúdateľ ponechať.
Ekonomické dôvody nesprávnosti rozhodnutia 2 Cdo 91/2008
Pomerný princíp nezodpovedá ani praktickým potrebám života, čo možno ilustrovať na niekoľkých bodoch:
a/ Ak by sa akceptoval pomerný princíp, aj menšinový spoluvlastník by mohol zmariť predávajúcemu spoluvlastníkovi predaj, keďže tretia osoba by nemusela mať záujem o zvyšok. Napríklad, ak by S10 (pri pasivite S30) mal právo odkúpiť 15 %, tretia osoba by mohla získať už len 45 %. O taký podiel nemusí mať záujem, keďže jej nezabezpečí väčšinu a právo rozhodovať o hospodárení s vecou. Predkupné právo nemá predávajúcemu sťažovať predaj, ale umožniť oprávnenému alebo oprávneným prednostné odkúpenie, samozrejme za predpokladu, že vyrovnajú ponuku tretej osoby. Predávajúci by mal od oprávnených dostať to isté, čo mu ponúkla tretia osoba.
b/ Ak by došlo k prevodu a S30 by žiadal od nadobúdateľa 45 % (a ten by mu musel vyhovieť), nadobúdateľovi by zostalo len 15 % podiel, o ktorý možno ani nemal záujem. Nadobúdateľ pritom nemá vždy možnosť s istotou preveriť, či predávajúci rešpektoval predkupné právo.
c/ Pomerné uplatňovanie vedie k štiepeniu a rozdrobovaniu podielov, čo nie je zmyslom predkupného práva. To má zvlášť bizarné dôsledky pri pozemkoch s mnohými spoluvlastníkmi s minimálnymi podielmi. Napríklad, ak spoluvlastník predáva podiel 1/245 a predkupné právo uplatňuje spoluvlastník s podielom tiež 1/245, tento spoluvlastník má podľa pomerného princípu právo odkúpiť len časť predávaného podielu 1/59 780 (244 x 245). V takýchto prípadoch pritom často nie je reálne očakávať dohodu všetkých oprávnených spoluvlastníkov o výkone predkupného práva, keďže ich je veľa, mnohí nie sú správne evidovaní v katastri alebo ich pobyt nie je známy. Pri rešpektovaní rozhodnutia 2 Cdo 91/2008 by sa v praxi takmer vždy musel uplatňovať pomerný princíp, čo by pri ďalších predajoch viedlo k stále menším podielom a k „nekontrolovanej štiepnej reakcii“.
Dovolanie sa neplatnosti úkonu v prípade porušenia
Ak bolo porušené predkupné právo, spoluvlastníci nemusia žiadať odkúpenie podielu od nadobúdateľa, ale namiesto toho sa môžu dovolať relatívnej neplatnosti prevodu.
Najvyšší súd v rozhodnutí 8 Cdo 208/2019 vyslovil, že ak sa neplatnosti dovolá čo aj len jeden oprávnený spoluvlastník, celý prevod je neplatný, nakoľko zo zmyslu a účelu predkupného práva vyplýva nedeliteľnosť relatívnej neplatnosti. Tento záver je problematický z dvoch dôvodov:
Prvý dôvod je nekonzistentnosť s rozhodnutím 2 Cdo 91/2008. Právo dovolať sa neplatnosti aj právo na odkúpenie podielu vyplývajú z porušenia toho istého predkupného práva. Nie je potom jasné, prečo by oprávnený, ktorý má právo požadovať len odkúpenie pomernej časti, mal mať právo zneplatniť celý prevod. Inak povedané, prečo by nárok na odkúpenie podielu mal byť pomerný, ale nárok na zneplatnenie zmluvy celý a nedeliteľný.
Po druhé, rozhodnutie najvyššieho súdu uznalo, že dovolať sa neplatnosti a tým zmariť celý prevod môže spoluvlastník bez ohľadu na veľkosť svojho podielu, čiže napríklad aj spoluvlastník s mikroskopickým podielom.[11] To predstavuje praktickú prekážku právneho obchodu so spoluvlastníckymi podielmi. V praxi nie je vždy možné vykonať ponukovú povinnosť voči všetkým spoluvlastníkom, pretože mnohí nemajú známy pobyt, sú nesprávne evidovaní v katastri alebo ich je príliš veľa. Ak by sa uplatnil prístup v rozhodnutí 8 Cdo 208/2019, prevod spoluvlastníckeho podielu by mohol v rámci 3-ročnej premlčacej doby spochybniť hoci aj jeden spoluvlastník s mikroskopickým podielom.
Navrhovaný prístup, založený na nedeliteľnosti predkupného práva, tieto problémy rieši nasledovne: Predkupné právo je nedeliteľné, a preto sú aj nároky z neho nedeliteľné; možno ich uplatňovať len vcelku. Ak sa spoluvlastníci účinne dovolajú neplatnosti, celá zmluva je neplatná. Potiaľto treba súhlasiť s rozhodnutím 8 Cdo 208/2019.
Za správny však už nepovažujem názor, že dovolať sa neplatnosti môže spoluvlastník bez ohľadu na veľkosť svojho spoluvlastníckeho podielu. Rozhodovanie oprávnených o tom, či sa dovolať neplatnosti, predstavuje rozhodovanie spolumajiteľov o nakladaní so spoločným právom. Takéto rozhodovanie pre prípad spolumajiteľstva práv a iných majetkových hodnôt nie je v zákone upravené; upravené je len pre prípad spoluvlastníckeho práva (spoločného majetkového práva k veci), a to v § 139 OZ.[12] Domnievam sa, že toto ustanovenie je potrebné použiť analogicky aj na rozhodovanie oprávnených spoluvlastníkov o tom, či sa dovolajú neplatnosti. V podstate ide o obdobnú situáciu, ako keď spoluvlastníci rozhodujú o tom, či vypovedia prenájom spoločnej veci alebo dovolajú sa neplatnosti nájomnej zmluvy. Primerané použitie ustanovení o spoluvlastníctve veci na spolumajiteľstvo práv a iných majetkových hodnôt uznáva aj rakúska judikatúra[13] a literatúra.[14]
Princíp rozhodovania je teda nasledovný: Oprávnení spoluvlastníci (ako spolumajitelia spoločného predkupného práva) rozhodujú o uplatnení práva dovolať sa neplatnosti prevodu väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti ich podielov na spoločnom predkupnom práve. V našom príklade má S30 75 % a S10 25 % podiel na predkupnom práve. Z toho plynie, že S10 nemôže sám rozhodnúť o dovolaní sa neplatnosti zmluvy.
Len podotýkam, že je potrebné rozlišovať vnútorné rozhodovanie spoluvlastníkov od prejavu vôle dovolať sa neplatnosti navonok. Ak majorita prijala rozhodnutie o dovolaní sa neplatnosti, úkon dovolania sa neplatnosti nemusia navonok urobiť všetci oprávnení spolu, ale vôľu môže prejaviť v zásade ktorýkoľvek z nich. Rozhodnutie spoločníkov možno z právneho hľadiska považovať za udelenie plnomocenstva v zmysle § 31 OZ. Tento záver zaujala rakúska judikatúra.[15] K podobnému výsledku vedie aj česká judikatúra, ktorá napríklad vyslovila, že zmluvu, ktorej uzavretie schválila väčšina spoločníkov, nemusí podpísať menšinový spoločník.[16]
Riešenie niektorých sporných situácií
V poslednej časti sa zameriavam na niektoré problémové otázky, ktoré sa vyskytli v diskusiách, a ich riešenie podľa princípu nedeliteľnosti.
1. Právo dovolať sa neplatnosti vs. právo na odkúpenie
Ak je predkupné právo porušené, oprávnení spoluvlastníci môžu žiadať odkúpenie podielu od nadobúdateľa alebo sa dovolať neplatnosti prevodu. Tieto nároky sa vzájomne vylučujú.
Ak sa oprávnení spoluvlastníci účinne dovolajú neplatnosti, prevod sa spätne anuluje (ako keby k nemu nedošlo) a obnoví sa pôvodný stav: z právneho hľadiska sa nadobúdateľ nikdy nestal majiteľom podielu. Právo oprávnených spoluvlastníkov na odkúpenie podielu od nadobúdateľa zaniká pre nemožnosť plnenia.
Naopak, ak nadobúdateľ ponúkne podiel oprávneným, porušenie predkupného práva sa zhojí a oprávnení sa už nemôžu dovolať neplatnosti prevodu. Platí to aj v prípade, keď nadobúdateľ neurobí ponuku dobrovoľne, ale jeho prejav vôle je nahradený právoplatným súdnym rozhodnutím.
2. Dodatočné uplatnenie práva na odkúpenie
Môže sa stať, že jeden oprávnený (S30) si uplatní predkupné právo a nadobúdateľ na neho prevedie celý podiel. Druhý oprávnený (S10) sa o tom dozvie až dodatočne, ale stále v rámci lehoty na uplatnenie predkupného práva, pričom má rovnako záujem o podiel. Ako sa má riešiť táto situácia?
Ak by obaja oprávnení uplatnili predkupné právo naraz, S30 by mal právo vykúpiť 3/4 a S10 1/4 prevedeného podielu. Na vykúpení 60 % podielu by sa teda podieľali S30 v rozsahu 45 % a S10 v rozsahu 15 %.
To isté musí platiť aj v posudzovanom prípade, keďže obaja oprávnení uplatnili predkupné právo včas. Keďže nadobúdateľ už stihol previesť celý podiel na oprávneného S30, S10 má právo požadovať od S30 časť podielu v rozsahu 15 %.
3. Zachovanie predkupného práva
Niektorí autori argumentujú, že ak sa pasívny spoluvlastník nevzdal svojho predkupného práva, malo by mu zostať zachované (§ 603/3 OZ),[17] pričom tento výsledok možno dosiahnuť údajne len pomerným princípom. Tento názor nepovažujem za správny.
V prvom rade treba rozlíšiť dva momenty:
- nároky vyplývajúce z konkrétneho porušenia predkupného práva (čiže z konkrétneho prevodu) a
- predkupné právo vo vzťahu k budúcim prevodom.
Vo vzťahu ku konkrétnemu prevodu platí, že nároky plynúce z porušenia možno uplatniť len vcelku, a to aj keď ich uplatňujú len niektorí oprávnení. Ak teda niektorí oprávnení požiadali o odkúpenie a nadobúdateľ na nich previedol podiel, nároky voči nadobúdateľovi sú vyčerpané.
Následne treba rozlíšiť dve situácie:
Ak spoluvlastník bol pasívny preto, že o prevode nevedel, nemožno to hodnotiť ako vzdanie sa nárokov. Spoluvlastník preto môže požadovať odkúpenie zodpovedajúcej časti od tých spoluvlastníkov, na ktorých bol podiel prevedený (viď vyššie dodatočné uplatnenie práva na odkúpenie).
Ak spoluvlastník o prevode vedel a vedel aj o tom, že iný spoluvlastník požaduje odkúpenie podielu, ale napriek tomu zostal pasívny, možno to podľa okolností považovať za konkludentné vzdanie sa nároku. V takom prípade jeho nároky z konkrétneho porušenia predkupného práva zanikajú. Jeho predkupné právo pre budúce prevody však zostáva zachované. Takže to nie je v rozpore s § 603/3 OZ, ktorý hovorí o zachovaní predkupného práva pre budúce prevody.
Zhrnutie
Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov je nedeliteľné. Oprávnený môže odkúpiť podiel len za podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba povinnému spoluvlastníkovi, alebo ak už podiel bol prevedený, za podmienok, za akých ho nadobudla tretia osoba. Oprávnený musí kúpiť celý podiel a zaplatiť celú kúpnu cenu, čo znamená, že platí princíp „všetko alebo nič“. Oprávnený nemôže žiadať odkúpenie len časti podielu.
Toto pravidlo platí aj v prípade, že predkupné právo patrí viacerým spoluvlastníkom. Aj viacerí oprávnení musia spoločne odkúpiť celý podiel a zaplatiť celú kúpnu cenu.
§ 140 druhá veta OZ rieši situáciu, keď viacerí oprávnení uplatnia predkupné právo, ale nevedia sa dohodnúť na spôsobe jeho vykonania, teda na tom, kto a v akom pomere sa má podieľať na vykúpení podielu. Pre taký prípad zákon určuje, že každý sa má podieľať na vykúpení pomerne, podľa veľkosti svojho podielu. Stále však platí, že spoločne musia vykúpiť celý podiel a zaplatiť celú kúpnu cenu.
Ak dôjde k porušeniu predkupného práva, oprávnení nemusia žiadať odkúpenie podielu, ale môžu sa dovolať relatívnej neplatnosti prevodu. Rozhodnutie o dovolaní sa neplatnosti je rozhodovaním spoluvlastníkov o nakladaní so spoločným majetkovým právom. Oprávnení rozhodujú väčšinou hlasov podľa veľkosti svojho podielu na predkupnom práve (§ 139/2 OZ per analogiam). Ak sa oprávnení účinne dovolajú neplatnosti, celý prevod je neplatný, čo znamená, že sa spätne anulujú jeho účinky a nastáva právny stav, ako keby k prevodu nedošlo. Tým zaniká pre nemožnosť plnenia nárok oprávnených požadovať odkúpenie podielu od nadobúdateľa.
[1] Rozhodnutie NS SR, sp. zn. 2 Cdo 91/2008:
Potom spornou otázkou, podliehajúcou prieskumu dovolacieho súdu, bolo, či v prípade porušenia predkupného práva, keď nebol daný žiadny priestor na dohodu ostatných spoluvlastníkov o výkone predkupného práva, sa môže jeden z nich domáhať prevodu celého podielu – predmetu prevodu, pokiaľ ostatní spoluvlastníci ( v danom prípade jeden) zostávajú pasívni v obrane svojich práv, ktorú odvolací súd vyriešil rozdielne ako súd prvého stupňa.
Podľa názoru dovolacieho súdu, keďže mlčanie a pasivita nemôže v žiadnom prípade znamenať súhlas, má spoluvlastník, ktorý sa domáha svojho nároku, právo len na pomernú časť podielu a nadobúdateľovi pripadá len taký spoluvlastnícky podiel, ktorý by inak patril tým spoluvlastníkom ( spoluvlastníkovi ), ktorí by sa prevodu nedomáhali.
Z toho vyplýva, že navrhovateľka má právo vykúpiť kúpnou zmluvou prevedené spoluvlastnícke podiely len pomerne, teda z každého predaného spoluvlastníckeho podielu X len polovicu, t. j. potom X z celku, ako správne uzavrel odvolací súd. …
[2] Rozhodnutie NS SR, sp. zn. 2 Cdo 91/2008:
Ak si nadobúdateľ túto povinnosť nesplní, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby jeho prejav bol nahradený súdnym rozhodnutím podľa § 161 ods. 3 O. s. p., teda môže sa domáhať, aby súd uložil nadobúdateľovi podielu povinnosť uzavrieť s ním zmluvu o prevode podielu za rovnakých podmienok, za ktorých podiel nadobudol.
[3] Rozhodnutie NS SR, sp. zn. 8 Cdo 208/2019:
20. (…) Dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu, čo aj len jedným z oprávnených spoluvlastníkov, sa tento právny úkon stáva neplatným od počiatku. Z tohto dôvodu sa už ani nemožno s úspechom dovolávať žaloby o nahradenie prejavu vôle od nadobúdateľa, ak o nej súčasne prebieha iný civilný spor. Nedeliteľnosť relatívnej neplatnosti právneho úkonu (zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu) je potrebné odvodiť od samotného zmyslu a účelu predkupného práva spoluvlastníka (uvedeného vyššie) a spôsobu jeho realizácie.
Kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekym iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
[6] Rozhodnutie NS SR, sp. zn. 8 Cdo 208/2019 , bod 19:
V tomto kontexte sa vyprofilovali nasledujúce právne prostriedky, ktorými sa oprávnený spoluvlastník môže domáhať nápravy porušenia predkupného práva spoluvlastníkov:
a/ možnosť domáhať sa vyslovenia neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom (zaviazanou osobou) a nadobúdateľom (treťou osobou) z dôvodu tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu (§ 40a Občianskeho zákonníka),
b/ možnosť domáhať sa mimosúdne od tretej osoby (nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkla na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za ktorých kúpil spoluvlastnícky podiel od povinnej osoby (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka); a ak tak tretia osoba (nadobúdateľ spoluvlastníckeho podielu) neurobí dobrovoľne, má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým by bol nahradený pri kúpnej zmluve prejav vôle nadobúdateľa (§ 229 CSP),
c/ naďalej si ponechať predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť odteraz voči novému nadobúdateľovi podielu (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka).
[7] Rozhodnutie OLG München, sp. zn. 34 Wx 50/09:
Das dingliche Vorkaufsrecht ist unteilbar; eine Bruchteilsgemeinschaft zwischen mehreren Berechtigten ist ausgeschlossen (KG JFG 6, 292; BayObLGZ 1958, 196/202 f.; OLG Frankfurt NJW-RR 1999, 17/18 m.w.N.). Zwischen den Berechtigten besteht ein “gesamthandartiges Verhältnis”.
[8] Rozhodnutie NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 809/2015:
Nebylo-li takové dohody – jako v souzené věci, právo vykoupit podíl svědčí těm z oprávněných spoluvlastníků, kteří o koupi mají zájem a předkupní právo skutečně vykonali. Protože nabídka zavázaného spoluvlastníka se vztahuje na celý podíl, který zamýšlí zcizit, je z titulu zákonného předkupního práva oprávněným spoluvlastníkům, kteří zájem relevantním způsobem projevili, k dispozici opět celý podíl.
Z toho vyplývá, že potenciální nárok těch spoluvlastníků, kteří podíl (resp. tu jeho ideální část, která by na ně připadala, kdyby předkupní právo uplatnili) vykoupit nechtějí, „přiroste“ těm spoluvlastníkům, kteří nabídku k výkupu (včas a řádně) přijali. Že si podíl zavázaného spoluvlastníka vypořádají poměrně podle velikosti svých podílů na věci (takže žádná část podílu není zcizitelná zavázaným spoluvlastníkem třetí osobě), již bez dalšího vyplývá ze zákona…
Z citovaného R 75/2010 se podává, že předkupní právo spoluvlastníků, kteří podíl (resp. tu jeho ideální část, která by na ně připadala, kdyby zákonné předkupní právo uplatnili) vykoupit nechtějí, „přiroste“ ostatním spoluvlastníkům. To platí i v případě, že prodávající spoluvlastník poruší předkupní právo více spoluvlastníků, a někteří z nich dají najevo, že nárok z porušení předkupního práva uplatnit nechtějí. Přitom není třeba, aby byla o neuplatnění uzavřena výslovná dohoda; postačí, když spoluvlastník dá zřetelně, byť i konkludentně, najevo, že předkupní právo uplatnit nechce.“ Podobně viz unesení ze dne 8. července 2014, sp. zn. 22 Cdo 2821/2014.
[9] OGH, právna veta č. RS0020257:
Ein Vorkaufsrecht, das gleichzeitig mehreren Personen eingeräumt wurde, ohne Bestimmung, dass die Berechtigten zur Ausübung nacheinander oder nach reelen oder ideellen Anteilen befugt seien, ist im Zweifel von allen Beteiligten gemeinsam auszuüben.
Fällt ein Berechtigter weg oder lehnt er die Ausübung des Vorkaufsrechtes ab, so wächst sein Anteil am Vorkaufsrecht den Mitberechtigten zu, wenn nichts Gegenteiliges bedungen ist, da dies in Zweifelsfällen der Absicht der Parteien und der Natur des Geschäftes entspricht.
Als Korrelat ergibt sich, dass, wenn ein Berechtigter als Käufer auftritt, den übrigen Berechtigten ein Vorkaufsrecht bezüglich jenes Teiles nicht zusteht, hinsichtlich dessen der als Käufer auftretende Berechtigte gegenüber einem fremden Käufer selbst ein Vorkaufsrecht hätte.
Preklad:
Predkupné právo, ktoré bolo zriadené súčasne v prospech viacerých osôb bez toho, aby bolo určené, že sú oprávnené ho uplatniť jedna po druhej alebo podľa reálnych alebo ideálnych podielov, musia v pochybnostiach uplatniť všetci zúčastnení spoločne.
Ak niektorá oprávnená osoba odpadne alebo odmietne uplatniť predkupné právo, jej podiel na predkupnom práve prirastie spoluoprávneným osobám, ak nie je dohodnuté inak, keďže toto riešenie v prípade pochybností zodpovedá úmyslu strán a povahe transakcie.
Analogicky platí, že ak jedna oprávnená osoba vystupuje ako kupujúci, ostatným oprávneným nepatrí predkupné predkupné právo vo vzťahu k tej časti, ohľadne ktorej by oprávnený vystupujúci ako kupujúci mal predkupné právo voči nadobúdateľovi.
[10] Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 682
Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.
[11] V rozhodnutí 8 Cdo 208/2019 sa veľkosť podielov neuvádza. Z rozhodnutia odvolacieho súdu (rozsudok KS TR 6 Co 206/2018, bod 2) však vyplýva, že v danom prípade išlo o prevod 5 % obchodného podielu. Žalobcovia, ktorí sa dovolali neplatnosti, mali spolu 35 %; ostatní spoluvlastníci mali 60 %. Podiel žalobcov na predkupnom práve predstavoval cca 37 %. NS SR teda uznal neplatnosť, ktorej sa dovolali minoritní spoluvlastníci.
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
[13] OGH, právna veta č. RS0013631:
V prípade „spoločného nájmu“ (pluralite na strane nájomcu) sa na vzťahy medzi spolunájomcami vzťahujú ustanovenia §§ 825 a nasl. ABGB [ustanovenia o spoluvlastníctve]; spory medzi spolunájomcami týkajúce sa užívania prenajatej nehnuteľnosti rieši nesporový súd.
[14] ABGB KK § 825/6:
(Koziol, H., Bydlinski, P., Bollenberger, R. a kol. Kurzkommentar zum ABGB. 4. vydanie. Viedeň: Verlag Österreich GmbH, 2014)
Ustanovenia o spoluvlastníctve sa analogicky vzťahujú na spolumajiteľstvo k záväzkovým právam, ktoré presahujú rámec jednoduchých individuálnych nárokov, ako napríklad medzi spolunájomcami…
[15] Rozhodnutie OGH, sp. zn. 4 Ob 2024/96t:
Mehrheitsbildungen im Innenverhältnis verleihen die entsprechende Vertretungsmacht nach außen.
Preklad: Vytvorenie väčšiny vo vnútorných vzťahoch poskytuje zodpovedajúce zastupovacie oprávnenie navonok.
[16] Rozhodnutie NS ČR, sp. zn. 28 Cdo 4178/2009:
(…) není důvodem neplatnosti dané smlouvy, že ji … nepodepsal menšinový spoluvlastník nemovitosti, který byl ve smlouvě uveden jako „jednající osoba“, neboť v takovém případě i s ohledem na znění citovaného § 139 obč. zák. je nutno vycházet z toho, že smlouva byla uzavřena z rozhodnutí většinového spoluvlastníka, který je také smluvní stranou za pronajímatele.
Ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované.