Nadobudnutie veci od nevlastníka, Vydržanie, Dobrá viera

Dôvera v zápis v katastri nehnuteľností nezakladá dobrú vieru nadobúdateľa (a začiatok behu vydržacej lehoty), keď nadobúdateľ mohol pri vynaložení primeranej aktivity zistiť, že predávajúci nie je vlastníkom. Rozhodujúce je kritérium priemernej obozretnosti.

V danom prípade iná osoba (Saleziáni don Bosca) nadobudla vlastníctvo priamo na základe zákona, ktorý bol publikovaný v zbierke zákonov (zákon 298/1990). Nadobúdateľ, ktorý kúpil pozemok od nevlastníka, mohol informáciu zistiť, keby vynaložil primeranú aktivitu. Nadobúdateľ potom nemôže byť považovať za dobromyseľného. K vydržaniu nedošlo.

Základné informácie

Skutkový stav

Na základe zákona 218/1949 všetka cirkevná pôda prešla pod správu štátnych orgánov. Cirkevné vlastníctvo zostalo zachované, pôda sa nezoštátnila, ale bola daná iba do správy.

V marci 1991 obnovila svoju činnosť rehoľa saleziánov (žalobca), ktorá v minulosti používala názvy ako spoločnosť Svätého G, Správa saleziánskeho diela a Saleziáni Dona Bosca. Svoju subjektivitu odvodzuje od rímskokatolíckej cirkvi. 

V júli 1990 saleziáni nadobudli vlastníctvo k pozemkom účinnosťou zákona 298/1990. Ich vlastníctvo nebolo zapísané do katastra nehnuteľností.

Zákon č. 298/1990 Zb. o úprave niektorých majetkových vzťahov rehoľných rádov a kongregácií a arcibiskupstva olomouckého

§ 1

(1) Nehnuteľný majetok uvedený v prílohe č. 1 tohto zákona sa vyhlasuje ku dňu účinnosti tohto zákona za vlastníctvo jednotlivých rádov a kongregácií.

Príloha č. 1: (…)

44. Rehoľný dom saleziánov Žilina
pozemky č. k. 4437/4 stavebná plocha
Vlastník: Čs. štát – Podnik bytového hospodárstva Žilina
Užívateľ: ako vlastník
Zapísané na SG Žilina na LV č. 79 pre obec a k. ú. Žilina čp.

V máji 1991 kataster zapísal na list vlastníctva ako vlastníka pozemkov Mesto Žilina na základe zákona 138/1991 v rámci prevodu štátneho vlastníctva do vlastníctva obcí.

Zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, § 2/1:

Do vlastníctva obcí prechádzajú z majetku Slovenskej republiky veci, okrem hnuteľností patriacich orgánom miestnej štátnej správy, ku ktorým patrilo ku dňu účinnosti osobitného predpisu3) právo hospodárenia národným výborom, na území ktorých sa nachádzajú.

V júli 1993 Mesto Žilina previedlo časť podniku, ktorého súčasťou boli aj sporné pozemky, na spoločnosť BYTTERM.

Konanie

Saleziáni zažalovali Mesto Žilina a BYTTERM o určenie vlastníctva.

Okresný súd žalobu zamietol.

Krajský súd žalobe vyhovel. Rozsudok odôvodnil tým, že Saleziáni sa stali vlastníkmi pozemkov už v júli 1990 na základe zákona 298/1990. Mesto Žilina ich potom nemohlo nadobudnúť v máji 1991 (prevodom zo štátneho vlastníctva podľa zákona 138/1991) — a následne ani previesť v júli 1993 na spoločnosť BYTTERM. Nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako má sám (nemo plus iuris).

Žalovaní podali dovolanie. Tvrdili, že pozemky nadobudli vydržaním, pretože boli dobromyseľnými držiteľmi. Spoločnosť BYTTERM zdôrazňovala, že pri nadobudnutí pozemkov sa spoliehal na list vlastníctva, kde bol ako vlastník uvedený mesto Žilina.

Závery najvyššieho súdu

Zásadu nemo plus iuris možno prelomiť len výnimočne, ak bol nadobúdateľ dobromyseľný, že vec riadne nadobudol (že predávajúci je vlastníkom nehnuteľnosti).

Dobrá viera musí byť hodnotená veľmi prísne. Dobromyseľný je ten, kto ani pri vynaložení primeranej opatrnosti nemal dôvody pochybovať, že predávajúci je vlastníkom.

Samotný zápis predávajúceho na liste vlastníctva ešte dobromyseľnosť nezakladá. Kupujúci musí aktívne zisťovať konkrétne skutočnosti — a to pri dodržaní kritéria priemernej obozretnosti.

V danom prípade žalobca nadobudol vlastníctvo priamo na základe zákona, ktorý bol publikovaný v zbierke zákonov. Nadobúdateľ mohol túto informáciu zistiť, keby vynaložil primeranú aktivitu. Preto ho nemožno považovať za dobromyseľného.

36. (…) Ak je vlastníctvo nadobúdané na základe zmluvy, potom sa na takúto  zmluvu vzťahuje jedna zo základných zásad súkromného práva, a to zásada „nemo ad alium plus iuris  transfere potest, quam ipse habet“ (nikto nemôže previesť viac práv, než má sám). Táto zásada chráni  vlastnícke právo skutočného („pravého“) vlastníka. Jej uplatnenie znamená, že platne nemôže  nadobudnúť vlastnícke právo právny nástupca, ak subjekt, od ktorého odvodzuje (derivatívne) svoje  vlastnícke právo k nehnuteľnosti, toto právo nikdy nenadobudol, a teda ho ani nemohol ďalej platne  previesť (porovnaj uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky z 10. februára 2010 sp. zn. I. ÚS  50/10).

37. Aj keď dôsledkom vyplývajúcim z vyššie uvedenej zásady je nemožnosť nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti od nevlastníka, nemožno vylúčiť situáciu, keď proti princípu ochrany práva pôvodného vlastníka bude pôsobiť princíp ochrany dobrej viery nového nadobúdateľa. V súvislosti s  riešením kolízie týchto princípov dovolací súd zastáva názor, že ochranu skutočného vlastníka,  zaručovanú zásadou „nikto nemôže previesť viac práv, než má sám“ možno prelomiť ochranou dobrej  viery nadobúdateľa len celkom výnimočne, pokiaľ je nad akúkoľvek pochybnosť zrejmé, že  nadobúdateľ je dobromyseľný, že vec riadne podľa práva nadobudol (porovnaj nález Ústavného súdu  Českej republiky sp. zn. I. ÚS 3314/11 z 2.10.2012). Dobrá viera musí byť pritom hodnotená veľmi  prísne, pričom poskytnutie ochrany dobromyseľnému nadobúdateľovi sa s prihliadnutím na  individuálne okolnosti posudzovanej veci musí javiť ako spravodlivé. Poskytnutie tejto ochrany sa vo  svojich dôsledkoch prejaví ako možnosť dobromyseľného nadobúdateľa pokračovať v oprávnenej  držbe.

38. O dobrú vieru ide vtedy, ak nadobúdateľ nehnuteľnosti ani pri vynaložení potrebnej opatrnosti, ktorú možno od neho s ohľadom na okolnosti a povahu prípadu požadovať, nemal, prípadne nemohol mať (z hľadiska kritéria priemerne obozretného jedinca) dôvodné pochybnosti o tom, že v skutočnosti  subjektu, ktorý je ako nositeľ určitého práva zapísaný v katastri (evidencii) nehnuteľností, takéto právo  nesvedčí.

39. V prejednávanej veci zistený skutkový stav podľa názoru dovolacieho súdu dobrú vieru žalovaného 2/ (posudzujúc ju prísne) konštatovať neumožňuje. Len samotná skutočnosť, že žalovaný 1/ bol zapísaný ako vlastník nehnuteľností, ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy, nemohla sama osebe  založiť dobrú vieru (presvedčenie) žalovaného 2/, že žalovanému 1/ svedčí aj platný právny titul, na  základe ktorého je jeho vlastnícke právo v evidencii nehnuteľností zapísané.

    Pod bežnú opatrnosť, ktorú bolo možné od neho požadovať, je nutné zahrnúť požiadavku aktívneho zistenia konkrétnych  skutočností, vedúcich (z hľadiska kritéria priemernej obozretnosti) k presvedčeniu, že žalovaný 1/ v  čase uzatvárania kúpnej zmluvy disponoval platným nadobúdacím vlastníckym titulom. Vlastnícke  právo žalobcu vzniklo na základe právnej normy, ktorá bola platná, nadobudla účinnosť a bola aj  publikovaná v zbierke zákonov. Vynaložením potrebnej aktivity bola táto informácia zistiteľná a  dostupná a dostupný bol aj jej obsah. Žalovaný 2/ mohol mať pochybnosti o platnom nadobúdacom  vlastníckom titule žalovaného 1/.